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澎湃新闻记者 计思敏
继“认房不认贷”后,各地首套房的认定标准正逐步放宽,全国超20城按区进行住房套数认定,此外部分城市出台政策:将住房挂牌计划出售,套数即可相应核减。
超20城住房套数认定范围缩小至区
去年8月以来,对于住房套数的认定标准在全国层面逐步放宽。
2023年8月25日,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。
政策明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
随后的8月30日,广州市打响一线城市“认房不认贷”政策第一枪。深圳、上海、北京以及其他各线城市也纷纷跟进执行“认房不认贷”政策。
从各地发布的政策来看,对于住房套数的认定标准仍在不断优化,超20城首套房认定标准范围已缩小至区。
根据中指研究院统计,截至8月14日,全国超20城按区进行住房套数认定,将认贷范围收窄至购房所在区。早在去年,重庆、天津、昆明就已出台相关政策,按区优化调控。
今年以来,城市范围进一步扩大,据澎湃新闻不完全统计,包括合肥、青岛、杭州、鹰潭、成都、阜阳、蚌埠、淮南、芜湖、马鞍山、黄山等地出台的政策中,均优化了个人住房贷款首套房认定标准。
以成都为例,8月12日,成都市发布多条关于购房的政策,其中明确,在本市范围内新购买住房,只核查购房人在拟购住房所在区(市)县范围内住房情况,无住房的,认定为首套房。
另以杭州为例,今年5月,杭州发布楼市政策,在本市范围内购买住房,只核查购房家庭所购房屋所在区、县(市)的住房情况,在所购住房所在区、县(市)无住房的,办理个人住房贷款时可按首套住房认定。例如,某家庭在西湖区有一套住房但在上城区无住房,在上城区新购住房时,办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
合肥也是同样的操作。如张三家庭在庐阳区有一套住房,但在包河区无住房,其在包河区新购住房时,办理个人住房贷款时可按首套住房认定。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为,多地首套房认定标准范围缩小至区,体现了政策持续松绑、一城一策的重要导向,预计接下来政策调整将从深度和广度上进一步发力。
此外,多地发布的政策中还提及将住房挂牌出售,住房套数即可相应核减。
成都发布的新政中就有提及:“在拟购住房区(市)县范围内有住房且正在挂牌出售的,住房套数相应核减。”
一线城市广州也有类似的表述:在限购区域范围内,居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的,或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的,购买住房时相应核减家庭住房套数。
住房套数认定标准优化有利于释放更多购房需求
关荣雪认为,首套房认定标准进一步优化,叠加当前首套房贷款利率和首付比例均处于历史较低水平,意味着将会有更多购房者享受到首套房的购房条件和贷款条件,释放更多购房需求,对房地产市场恢复具有积极作用。
中指研究院市场研究总监陈文静也提到,当前部分城市首套、二套的首付比例和房贷利率仍有较大差距,多数城市首套首付比例为15%,二套房首付比例为25%,首付比例相差10%,部分城市首套房贷利率在3%左右,二套房贷利率仍高于3.5%,房贷利率仍有50个基点左右的差距。按区优化住房认贷政策,在购房所在区无房即判定为首套,无疑将增加购房者购买首套住房的名额,可享受首套房贷利率及首付比例,在不同区购买多套住房的购房门槛、购房成本都会有较大幅度的下降,更有利于带动改善需求的释放。
从市场表现看,机构监测数据显示,重点城市二手房市场延续“以价换量”态势,成交量维持一定规模;与此同时,二手房对新房市场形成分流,新房市场短期或仍承压。
中指研究院监测数据显示,今年1-7月,重点15城二手房住宅成交59.0万套,同比下降2.8%;单月数据而言,7月成交9.9万套,环比增长2.9%,同比增长42.5%。价格方面,根据中指百城价格指数,2024年7月,百城二手住宅均价环比下跌0.74%,已连续27个月环比下跌,同比下跌6.58%。
从重点城市成交来看,1-7月,二手房市场表现普遍优于新房:上海、深圳、杭州、青岛二手房同比均增长,新房同比下降;北京、南京、成都、佛山二手房累计降幅在一成左右,新房销售累计降幅均超三成。
中指研究院报告显示,当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱,替代效应增强,分流了部分购房需求。究其原因,一方面是新房供给结构影响,经过多年发展,不少核心城市二手房成交量已超过新房市场,新房供给逐步郊区化,如北京五环外和上海外环外的新房占比均在八成左右,而二手房成交更集中在核心区板块,在市场下行期,居民更倾向于购置核心区房产;另一方面,居民置业对新房交付仍有一定担忧,首选更倾向现房。 【编辑:刘阳禾】